Property management

Le property manager est à l'interface des bailleurs d'une part et des locataires d'autre part.

Les attentes des uns et des autres sont, bien évidemment, différentes et résumées avec le schéma suivant :

Du coté des locataires :

Pour un locataire, le loyer et les charges forment un tout. Les charges, qui incluent les consommations d'eau et d'énergie, augmentent bien plus vite que les loyers (voir notre rubrique sur l'évolution du prix de l'énergie). Si le locataire devait privilégier le paiement de l'un par par rapport à l'autre il n'est pas certain que le loyer soit prioritaire parce que :

• le locataire résidentiel est de plus en plus protégé de l'expulsion,
• le non paiement d'une facture d'énergie amène rapidement à une coupure de l'approvisionnement et il est impossible de vivre sans énergie (chauffage, réfrigérateur, TV, téléphone sans fils ...).

Par ailleurs nombre de locataires sont au courant de leurs droits (il n'est pas rare d'avoir des avocats comme locataires dans certains beaux quartiers) et les exigences de confort et de sécirité sanitaire sont à surveiller de près.

Du coté des bailleurs :

En investissant, le bailleur recherche deux choses :

• une rentabilité de son investissement donc des rentrées de loyer régulières,
• une valorisation de son patrimoine c'est à dire une capacité à le céder avec une plus value.

Or que vaut à la revente un bien locatif si les locataires ne payent pas régulièrement leurs loyers ?

Le Property Manager  en tant qu'intermédiaire doit concilier ces deux publics. Il est donc fortement intéressé par :

• une stabilité du total (loyer + charges) donc en fait par une diminution des charges pour favoriser son client le bailleur,
• une sécurisation juridique sur les aspects réglementaires : sécurité des installations de chauffage (risque d'explosion), qualité de l'Eau Chaude Sanitaire (risque légionnelle), confort (température minimale en hiver) ...
• une information rapide en cas de dysfonctionnement afin de piloter l'intervention des exploitants,
• une gestion facilitée des charges permettant de remplir les questionnaires de type IPD,
• une valorisation du bien confié en gestion.

D'où le schéma explicatif suivant :

Sens 4 accompagne depuis plusieurs années les grands noms du secteur en proposant un suivi en temps réel :

• du confort des appartements ou bureaux (température / hygrométrie tout au long de l'année),
• de la qualité de l'air par le suivi du taux de CO2 des salles de vie collective avec alarme en cas de dépassement du seuil réglementaire,
• de la qualité du circuit d'Eau Chaude Sanitaire avec une mesure des consommations instantanées et des températures en départ en retour de boucle (permet de détercter les clapets anti-retour eau chaude => eau froide fuyants),
• du bon fonctionnement des chaudières, de leur température de régulation et de la gestion de la cascade d'enclenchement et ce indépendamment de l'exploitant,
• de la performance énergétique globale du chauffage du bâtiment avec un calcul du DPE à partir des consommations réelles et du climat extérieur. Ceci permet également de mesurer les économies réellement apportées par les actions entreprises (isolation, régulation, changement de chaudière ...),
• des consommations d'énergie et d'eau à distance pour faciliter le calcul des appels de charges.

Voici quelques exemples tirés de situations vécues :

Suivi de la qualité de l'Eau Chaude Sanitaire :

En rouge, la température de départ de la boucle d'ECS,

En bleu, la température de retour de la boucle d'ECS

Les mesures de températures sont faites toutes les 15 mn. Il est aisé de détecter les problèmes comme ici les écarts importants entre la température de départ et de retour d'ECS pour les périodes du 22 au 24 février et du 28 février.

L'exploitant peut être alerté par courriel sans attendre la plainte des locataires.

Suivi du fonctionnement de la cascade des chaudières :

Les courbes ci-dessous représentent la température de l'eau en sortie de chacune des 3 chaudières qui chauffent le bâtiment.

Nous pouvons ici distinguer différents modes de régulation de la cascade dont l'intérêt est très discutable. Ceci permet d'avoir un échange instructif avec son exploitant.